주담대 6억 제한…실수요자, 지금 이렇게 하세요

6.27 대책 이후 수도권 주담대 한도 6억, 실거주 의무까지… 집도 전세도 막힌 지금, 실수요자라면 이 전략 꼭 확인하세요.

 

① 왜 이렇게 갑자기 대출이 막혔나?

2025년 6월 27일, 이재명 정부는 주택시장 과열 조짐에 대응하기 위해 '6·27 부동산 대책'을 발표했습니다. 핵심은 한마디로 “더 이상은 무리한 대출로 집 사지 마라”는 것입니다. 이번 대책을 통해 수도권 및 규제지역 주택담보대출(주담대)의 최대한도는 6억 원으로 상한이 설정됐습니다. 단순히 LTV(담보인정비율) 비율 문제가 아니라, 집값과 상관없이 무조건 6억 초과 대출은 불가한 구조로 바뀐 것입니다.

 

또한 대출을 받은 사람은 6개월 내 해당 주택으로 전입해야 하는 실거주 의무가 부과됐습니다. 이전에는 2년 유예기간이 있었거나, 일부 투자 목적 전세 활용이 가능했지만, 이제는 “대출=거주”가 강제되는 셈입니다. 게다가 DSR 3단계 시행도 겹쳤습니다. 이 제도는 차주의 소득 대비 전체 부채 원리금 상환 비율을 따져 대출 한도를 계산하는 구조인데, 2025년 7월부터는 여기에 ‘스트레스 금리 1.5%p’를 추가로 반영하게 됐습니다. 쉽게 말해, 같은 소득을 가진 사람도 예전보다 대출 가능한 금액이 적어졌습니다.

 

 

이 조치들은 단순한 행정지침이 아닌 시행령 개정 및 금융기관 전산 반영까지 완료된 실효성 있는 규제입니다. 즉, 어제까지 가능했던 대출이 오늘은 거절될 수 있는 현실입니다.

 

② 실수요자도 대출 안 나온다는데, 사실인가?

많은 분들이 “그건 투기꾼들 얘기 아냐?”, “나는 무주택자인데도?”라고 묻습니다. 하지만 안타깝게도 이번 대책은 실수요자도 예외가 아닙니다.

 

예를 들어, 서울에서 9억 원짜리 신축 아파트를 매수하려는 무주택 실수요자의 경우, 기존엔 LTV 70% 적용으로 약 6.3억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 6억 원 한도 제한에 걸려 초과분은 본인 자금으로 충당해야 합니다. 문제는 여기서 끝이 아닙니다. DSR 3단계로 인해 대출 가능한 금액 자체도 줄어들었기 때문입니다.

예를 들어 연소득 5,000만 원인 직장인이 받을 수 있는 주담대는 기존 약 3억 원 → 개편 후 약 2.9억 원 수준으로 축소됐습니다. 연봉이 낮을수록 체감은 더 큽니다. 뿐만 아니라, 분양 아파트의 잔금 대출, 전세 이주를 위한 보증금 대출, 기존 주택을 유지한 채 새 주택 구입하려는 갈아타기 수요까지 모두 이번 규제에 포함됩니다.

 

그리고 이 중 가장 곤란한 층이 바로 “일시적 2 주택자”입니다. 기존 집을 팔고 새 집으로 옮기려는 실수요자라도, 대출을 받기 위해선 6개월 안에 기존 주택을 처분하겠다는 확약서를 써야만 합니다. 처분 기한을 넘기면 대출 회수 사태까지 발생할 수 있어, 단순한 조건이 아닌 실행 가능한 일정 조율이 필수입니다.

 

정리하자면,

• 무주택자라도 대출한도가 줄었고
• 실거주 요건이 생겼으며
• 중간 이사 과정에서 전세나 잔금 마련이 어려워졌고
• 소득이 부족하면 원천적으로 대출이 거부될 수 있습니다.

즉, 이제는 실수요자도 ‘조건을 맞춰야만 빌릴 수 있는’ 시대가 온 것입니다.

 

③ 집을 사려던 나는 이제 어떻게 해야 하나?

이제 본격적으로 내 집 마련을 계획하던 실수요자에게 가장 실질적인 문제는 두 가지입니다.

1) 부족한 대출 한도 /  2) 강화된 대출 조건

● 내 소득 기준으로 얼마나 빌릴 수 있을까?

대출 가능 금액은 이제 단순히 LTV만으로 계산되지 않습니다. 2025년 7월부터 시행된 DSR 3단계 기준에 따라, 대출이자 계산 시 스트레스 금리 1.5%p가 가산되며, 이자뿐 아니라 원금까지 포함해 연 소득 대비 40% 이내로 상환 가능한 수준만 빌릴 수 있습니다.

 

예를 들어,

• 연소득 5,000만 원인 경우 → 주담대 한도 약 2.9억 원
• 연소득 1억 원인 경우 → 주담대 한도 약 5.7억 원

이마저도 수도권 주담대는 무조건 6억 원까지 제한되면서, 고소득자라도 고가 주택은 현금 없이는 접근이 불가능해졌습니다.

● 자금계획, 어떻게 세워야 할까?

이제는 단순히 “얼마까지 대출 되겠지”가 아니라,

• 내 소득 기준으로 얼마까지 가능한지,
• 신용대출이나 자동차 할부 등 다른 부채는 없는지,
• 기존에 전세보증금 돌려줘야 할 부담이 없는지 등을 전체 자산 구조 기준에서 점검해야 합니다.

또한 대출 만기와 금리 유형도 매우 중요해졌습니다. 정부는 우회 DSR 규제를 막기 위해 30년 만기로 통일, 고정금리 상품을 선호하는 방향으로 가고 있으며, 은행들도 점차 고정금리형 위주로만 한도 산정을 하고 있습니다.

 

📌 실수요자 전략 요약

• 계약 전 반드시 은행에 ‘사전 한도 확인 요청’
• 스트레스 금리 포함 계산기 사용
• 정책모기지(특례보금자리론, 디딤돌대출) 여부 확인
• 신용대출 정리 후 한도 확보

 

④ 전세로 옮기려는 사람도 대출이 막히나?

 

집을 사지 않더라도 전세 이주 예정자 역시 큰 영향을 받고 있습니다. 정부는 이번에 직접적으로 전세대출을 제한한 건 아니지만, 보증기관의 전세보증 한도 축소와 함께 DSR 적용 확대 가능성까지 시사하면서, 실질적으로 전세 대출이 조이기 시작한 것입니다.

 

● 지금 전세 대출, 뭐가 달라졌나?

2025년 6월 이후, 전세자금 대출의 핵심인 보증비율이 기존 90% → 80%로 축소되었습니다. 즉, 1억 원짜리 전세 보증금의 경우 예전엔 9천만 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 8천만 원까지만 대출이 가능합니다.

자기자본 2천만 원이 없으면 아예 계약이 어려울 수도 있습니다. 게다가 앞으로 전세대출도 DSR 규제에 포함될 가능성이 거론되고 있어, 소득이 낮은 2030 세대는 대출 자체가 거부되거나 한도가 매우 축소될 수 있습니다.

 

● 임대차 시장의 또 다른 문제: ‘전세대출 불가 세입자’ 거절

이번 대책의 파장이 임대차 시장에도 간접적으로 전이되고 있습니다. 집주인 입장에서는 전세 세입자를 들여야 잔금 마련이 가능한 구조인데, 전세 대출이 어려워지자 무대출, 현금 세입자를 선호하게 되는 분위기입니다. 이런 구조 속에서 임차인은 점점 전세가 아닌 월세 또는 반전세로 밀려나고 있으며, 통계상으로도 2025년 전국 월세 비중은 60.7%, 서울은 64.3%로  사상 최고치를 기록했습니다.

📌 이사 예정자 전략 요약

• 전세계약 전 보증금 대비 내 자금 계획 점검
• 전세보증보험 가입 여부 확인
• 상황 따라 반전세 또는 월세 전환 전략 고려
• 계약 전 집주인과 대출 가능 여부 미리 확인 필수

 

 

⑤ 다주택자는 대출 완전 봉쇄됐나?

결론부터 말하면, 사실상 ‘예’입니다. 6·27 대책은 실수요자뿐 아니라 다주택자를 정조준한 정책입니다. 특히 수도권·투기과열지구에선 다주택자의 추가 주택 구입에 대한 주담대가 전면 금지되었습니다.

 

● 수도권 다주택자 = LTV 0%

이전에는 일부 예외 조건으로 40%까지 허용되던 규제지역 LTV가, 이번 대책으로 인해 2 주택 이상 보유자의 경우 LTV 0% 적용됩니다. 즉, 한 푼도 주담대를 받을 수 없는 구조입니다. 또한 1 주택자라 하더라도, 기존 주택을 처분하지 않고 새 집을 구입하면 대출 불가이며, 유일한 예외는 6개월 내 기존 주택을 반드시 처분하겠다는 약정서 제출 시 규제지역 50%, 비규제지역 70%까지 대출이 허용됩니다.

 

📌 그러나 이 ‘6개월 기한’이라는 조건은 현실적으로 매우 까다롭습니다. 만약 기존 주택이 팔리지 않으면 대출 회수 위험까지 발생합니다.

 

● 임대사업자도 예외 아님

과거처럼 전세 끼고 주택을 매입해 임대사업을 하려는 전략은 이제 봉쇄됐습니다. 전세자금 대출이 어려워지면서 세입자를 들이기가 어려워졌고, 전세보증금 반환 자금 대출조차 최대 1억 원으로 제한됐습니다.

 

서울 강남권에서 전세를 끼고 신축 아파트를 매입한 임대사업자들의 경우, 세입자 구인을 못 해 잔금 마련에 실패하거나 보증금 반환 불능 사태가 잇따르고 있습니다. 실제 사례로는 서초구 메이플자이, 둔촌주공 올림픽파크포레온 등에서 전세가 급락하거나 공실이 나면서, 다주택자들의 현금압박이 극심해지는 상황입니다.

 

📌 정리하자면

• 다주택자는 수도권에서 주담대 완전 금지
• 기존주택 보유한 1주택자도 6개월 처분 조건 필수
• 임대사업 전략은 전세 대출 제한으로 사실상 어려움

 

⑥ 유형별로 이렇게 대응하세요

 

이제 실수요자 입장에서 ‘나는 그럼 어떻게 해야 하나?’가 핵심입니다. 실제로 지금 상황은 단순히 대출을 받느냐 마느냐보다,
‘어떤 조건을 충족해야 원하는 집을 살 수 있는가’로 바뀐 상황입니다. 아래는 주요 상황별 대응 전략입니다.

[무주택 실수요자]

💡 전략: 정책모기지 최대한 활용 + 자금 구조 미리 확보

• 특례보금자리론, 디딤돌대출 등 정책대출은 LTV 70%까지 가능
• 대출 가능 여부는 사전 은행 한도 확인 필수
• 실거주 요건 6개월 내 충족 필요 → 전입 가능한 일정 체크

[기존 주택 보유한 1주택자]

💡 전략: 기존 주택 먼저 매각 → 무주택자로 새 집 계약

• 6개월 처분 조건 피하려면 선매도 후 매수 전략이 유리
• 매도 타이밍과 매수 타이밍 사이에 생기는 공백 리스크 대비 필요
• 가계약 활용, 조건부 매매계약 설계 등 전략적 접근 필요

[분양 잔금 대출 예정자]

💡 전략: 대출 부족분 사전 확보 or 분양권 매각 고려

• 분양가 9억~13억 단지 → 대출 6억 제한 시 수억 원 부족
• 현금 동원 불가할 경우 전매 가능한 시점에 급매처리도 검토
• 계약 포기 시 위약금·청약 불이익 따지며 판단

[청년층·신혼부부]

💡 전략: 소득 대비 대출 구조 조정 + 대기전략도 고려

• 연소득 낮으면 주담대 자체가 어려움 → 청년우대형 보금자리론 체크
• DSR 산정 제외 혜택 있는 상품 위주로 접근
• 무리한 구매보다, 공급 확대 후 시세 안정 시점 대기 가능성도 염두

[지방 광역시 무주택자 (대구·광주·창원 등)]

💡 전략: LTV 70%로 줄어든 만큼 초기 자금 재정비 필요

• 예전엔 분양가 6억 기준 LTV 80%로 4.8억 대출 가능 → 지금은 70%로 4.2억
• 분양 예정자라면 잔금 마련을 위한 전세 활용 전략 어려워졌음
• 특례보금자리론, 디딤돌대출 조건 확인하고 잔금 일정 조정 필요

[중소도시 전세 이주자 (전주·포항·충주 등)]

💡 전략: 전세대출 보증 줄어든 만큼, 반전세·월세도 검토

• 2억 전세 → 기존 대출 1.8억 → 현재는 1.6억까지만 보증 지원
• 현금 부족 시 보증금 일부 월세 전환을 집주인과 협의
• DSR 포함 가능성 대비하여 전세대출 이용 후 추가 대출 계획은 재검토해야 함

[청년·신혼부부 (지방대도시 기반 취업계층)]

💡 전략: 금리 우대 정책 활용 + 중장기 내집마련 시기 조정

• 연소득 4천~5천만 원 기준, DSR 강화로 2억 이하 대출 한도
• 특례보금자리론은 5억까지 가능 → 전입 조건 및 고정금리 조건 수용 가능 시 적극 활용
• 단기 내 매수 어려울 경우, 공공분양·청년 원가주택 대기전략 병행

⑦ 지금 시장은 어떻게 돌아가고 있나?

 

정부의 고강도 대출 규제 이후, 시장 전반은 ‘거래 급감+호가 유지+매수 관망’이라는 세 가지 특징으로 정리됩니다. 하지만 이는 서울만의 이야기가 아닙니다. 전국 주요 지역별 시장 흐름을 구체적으로 정리하면 아래와 같습니다.

◈ 지역별 현장 흐름 요약

지역	시장 흐름	특이점
서울 강남·송파	거래 급감, 매수 철회, 계약 파기	6억 초과 대출 제한 직격탄
수도권 외곽 (화성·김포·인천)	6억 이하 단지 중심 매수 문의 잔존	실거주 수요 일부 유지
부산 해운대·수영	분양 잔금 대출 부족 사례 증가	전세끼고 입주 전략 차질
대전 둔산·광주 수완	중가 단지 거래 감소 + 실거래 지연	가격은 유지, 수요 심리 위축
창원·청주·전주	분양계약 포기 문의 증가	대출 불가 + 전세대출 차단 이중 부담
지방 중소도시 (거제·논산·강릉 등)	매수상담 자체가 끊김	금융사 창구 부재 + 자금 조달 현실적 어려움

 

마무리

주택담보대출 규제는 더 이상 특정 지역의 문제가 아닙니다. 수도권이든 지방이든, 이제는 집을 사거나 전세로 옮기려는 모든 실수요자가 자금 부족과 대출 제한, 실거주 조건이라는 세 겹의 장벽에 마주하고 있습니다. 이럴 때일수록 정부 정책 흐름과 금융상품 구조를 정확히 이해하고, 내 상황에 맞는 전략을 차분히 준비하는 것이 가장 중요한 시기입니다. 섣부른 영끌이 아닌, 정보와 판단력 기반의 움직임만이 현명한 선택이 될 수 있습니다.